分譲マンションを賃貸

分譲マンションを賃貸する
売却より賃貸にするには、どんな準備がいるのでしょうか。
元々賃貸マンションとして建築されているマンションより分譲マンションの方が、建物の機能は、当然ながら充実しています。
騒音は、特に違いを感じます。賃貸マンションでは、深夜歩くと足音がしますし、洗濯しているときもよくわかります。ドアの閉める音も随分響きます。
しかし、分譲マンションは、それほど気になりません。当然ながら、故意的であったり、凄い音は響いてきます。でも日常生活においては、特に気にならないというのが本音です。
それだけ、作りが重厚ということも言えます。そういう事もあり、同じ広さでも、分譲マンションの方が賃貸物件より、賃料は高く設定できます。
また、まだ残っているローン残債の金利や固定資産税は経費として認められます。他にも、管理費や修繕積立金や改修費も経費として所得から差し引くことが出来ます。
もちろんこれは、売却せずに、賃貸マンションとした場合になります。
それでは、費用的にはどのような収入や支出があるのでしょうか。
賃貸物件とした場合、毎月入ってくる収入は、賃料。いわゆる、家賃です。それと、別に徴収する管理費が毎月入ってきます。ひとまとめに家賃とする場合もありますが。
しかし、当然ながら、空室では賃料が入ってきませんので、ご注意を。
また一時金として入るお金は、礼金と言われるものです。
マンションの賃貸契約を新規で結んだときに、発生するお金です。貸主に対しての気持ちとして借主が支払います。基本的に、支払う金額の目安は、1か月~2か月の賃料が多いです。
更新料は、2年に一度くらい、貸主と借主の間でやり取りするものです。賃貸借契約の更新時に新賃料の1か月分を貸主に支払うものです。
また、収入と言うのとは少し違いますが、敷金・保証金など地方によって違うのですが、新規賃貸借契約時に、賃料や部屋の補修など補償する為、支払いを担保する目的に
預かるお金のことです。一般的には、1か月が2か月分です。
ただし、借主が退去する時に、部屋の中の物や内装が、損傷や破損などしている場合は、その預かっているお金から補填します。
しかし、きちんと守られていれば、敷金・保証金は返還することになっています。ですので、収入と考えてはいけません。あくまでも、大事な預かっているお金と思って、
別管理しておかなくてはいけません。これらが、収入や預かりを含め、合わせたものが手元に入ってくるお金です。
次は、出ていく側のお金です。つまり支出です。
仲介手数料、管理委託料(不動産会社など)、賃貸物件内の設備を新しくしたり(初期費用)、故障などの交換(随時)、メンテナンス費用、固定資産税、管理費、修繕積立金、
そして、まだローンが残っている場合は住宅ローンの支払い。もちろん、新しい住宅の住宅ローンがあれば、そのローン支払いもと言うことになります。
しかし、日本では基本的に住宅ローンは一つの家族に、一つのローンしか組めないというルールがあります。
当然ながら、絶対と言うわけでは有りませんので、ローンが組めるケースも当然あります。
しかし、扱っている金融機関が限られていたり、非常に実績がある方だったり、ほとんど前の支払いが完済していれば、問題なく二本目のローンのも扱ってくれると思います。
このように、収入と支出の割合を考えて、賃貸で十分儲けが出るなど計算したうえで、大家さんになってみるのも悪くないかもしれません。
その際には、いろんなプロのアドバイスや、ノウハウを取り入れてください。まずは、一括賃料査定などで、業者選びから始めてみてください。
ひょっとして、大家さんに向いてるかもしれませんよ。

マンション賃貸

マンション売却よりも賃貸として物件を活用するのは難しい?
分譲マンションを売却するって、なかなか勇気がいります。
購入する時と同じように考え悩みます。
現金化したい場合は、迷わず売却するでしょう。
しかし、理由にもよります。

分譲マンションを売ったり、貸し出す理由として、
別に戸建てやマンション購入、
相続したが住む予定なし、
転勤で引越しを余儀なくした、などのようです。

その物件をどうするかは、3つの選択肢しかありません。
「売る」「貸す」「放置」です。

売却にしろ、賃貸にしろ、一番ダメなのは、放置です。
しばらく放っておくのは、簡単ですが、良いことは全くありません。
管理費、修繕積立金は毎月支払い続けることになります。
また、空室のままだと、想像以上に物件は傷みます。
やはり、物件も呼吸をしているようで、換気や掃除をしてあげないと傷んできます。

急な転勤によるお引越しで遠方に住んでいる場合。
遺産相続により譲り受けた物件で思い入れが無く、離れたところにある物件の場合。
こんな場合は、放置する率が高いのではないでしょうか。

実際のところ、マンションだけでなく戸建てでも、空室化現象が深刻化しています。
10軒に1軒が空き屋と言う所もあるようです。
このことは、今後の日本において大きな問題となっていくことは、間違いないでしょう。

選択肢の一つである「貸す」「賃貸」について、
「貸す」「賃貸」にチャレンジするにあたり、3つのポイントがあります。
①.物件を将来的にどうするのか、また、この先、戻ってきて住む、その為には期間限定で貸し出す
②.賃貸にかかる費用、手続き
③.貸主であるが「管理組合員」

1.一度貸し出すと、簡単にやめることはできません。
法律は、貸主よりも借主に有利な取り決めが多いこともあり、
貸主側の勝手な考えやプランによって契約を更新しないなどの方法は、適用できません。

だいたい2年での契約更新になると思いますが、
借主が更新しないというまでは、
基本的に契約を破棄することはできません。

その為、転勤などでまた戻ってきたいので、
期間限定という契約をするというのも、考えの一つですが、
その場合は、かなり譲歩した契約条件をださないと借主は現れません。

2年だけ、3年だけなんて契約をしてくれる方は、
きわめて少ないということです。

その場合は、その極めて少ない方を探すために、
毎月の賃料をかなり下げなければいけません。

それだけ条件として厳しくなるというわけです。

期間限定契約の物件も確かにありますが、
かなり賃料を下げて借主を見つけなければなりません。

きれいに使ってほしいなどの要望は、
禁煙等も含め、貸出条件として問題なく提示できます。
また問題なく借主も現れます。

それだけ期間を区切っての貸し出しは難しいというものなんです。
そのことを考えて賃貸を考えなくてはいけません。

2.賃貸にかかる費用

大きいのが、リフォーム代金です。
人に貸す以上、潰れていてはいけません。
また、壊れる可能性があるものは、前もって交換しなくては、
クレームになってしまいます。

給湯器、キッチン、換気扇、エアコン、お風呂、トイレなどキリがありません。

また、貸した後に急に壊れれば、急な出費であろうが、交換が必要になります。
その為には、急な出費を計算して予定しておかないといけません。

常に、綺麗に掃除しているから、大丈夫と思うかもしれません。
しかし、貸すとなると、プロにハウスクリーニングをしてもらわないといけなのです。

初期費用がかさむかもしれません。

個人で賃貸の募集や管理が難しいとなれば、不動産管理会社と委託契約を結ばなくてはいけません。
サービス内容にもよりますが、管理委託料が発生します。
会社にも内容にもよりますが、賃料の3%~10%が目安とも言われています。

3.貸主と言っても、マンションの区分所有者には、変わりありません。
マンション側から見れば、持ち主であり、管理組合員に変わりないのです。
管理費、修繕積立金は当然毎月請求されます。
支払う義務も生じます。
そのことを考えるとあまり安い賃料で貸すことも難しいのではないでしょうか。

考えようによれば、初期費用は確かにかかりますが、
いい借主に巡りあえば、
長い間きちんと賃料をいただくことが出来ます。
必ずうまくいくとは言えませんが、
それなりに、勉強して賃貸管理会社にすべて任せることなく、
自分の出来る範囲を自分ですれば委託料も安く上がり潤うことも出来ると思います。

安易に賃貸なら収入が簡単にあると考えるのも、問題がありそうです。
何事もめんどくさがり屋な人には、あまり向いていないかもしれません。
そんな方は、放置の可能性もありますので、
最初に思い切って売却する方が
サッパリして問題がないかもしれません。

逆にマメにコツコツ動くのが大好きな人は、
賃貸は向いているのかもしれません。

迷われている場合は、
プロの不動産会社にご相談することをおすすめします。
こちらの悩みも、無料のマンション賃貸査定サイトがありますので、
一度、いくらくらいで貸すことができるか見てみても良いと思います。
簡単にスピィーデーに回答してくれて、役に立ちますよ。