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マンション売却

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マンション売却は大事なポイントを押さえれば高く売れます!

マンションを売却することは、大きなお金が動くだけに、皆様が慎重に判断をされることでしょう。
実際に住んでいる家であれば、なおさらむずかしい判断を迫られるはずです。
しかしながら、マンションという不動産を売却するということは、法律的な問題や商慣習の問題、その他、専門家でもかなりの知識を要する分野であるので、一般の方々が素人の判断で決めてしまうと、本来売れるはずの金額で売れなかったり、そもそもマンションの売却がうまく進まなかったりといった不利益を被りかねません。
そこで、マンション売却における大事なポイントをいくつかまとめてみたいと思います。
まず、不動産会社の言いなりには決してならないことです。
不動産会社というのは、マンションを安値で買い、高値で売却することによって、その差額で儲けている業種です。
不動産会社は、一見お客様のために誠心誠意尽くしているように見えますが、そこはビジネスの世界ですから、1円でも安く買い、1円でも高く買うことに不動産会社自身が命(社運)をかけているのです。
不動産会社と交渉をする場合、不動産会社の担当者は甘い言葉を使っていろいろなことを持ちかけてきますが、そのような言葉はあくまでビジネスであることを忘れないことです。
自らに大きな不利益が発生してしまえば、すべては後の祭りとなってしまいますので、とにかく、不動産会社の言いなりにはならず、不明瞭なところはしっかりと質問をし、また、説明を求めることによって、緊張感を保つようにしましょう。
次に、不動産に関する知識に不安を覚える場合は、アドバイザーに依頼をすることも一手です。
たとえば、不動産の専門家である司法書士や、法律に関する総合的な専門職である弁護士などに、不動産会社との交渉を依頼するという形で、アドバイザーとして活躍してもらうのです。
この方法は、専門家を使うことによって費用が発生する点がデメリットではありますが、1,000万円レベルの買い物をするのであれば、10万円〜50万円程度の専門家の人件費は十分費用対効果がある支出だと言えるでしょう。
このように、専門家を上手に使って、満足できるマンション売却を実現したいものです。

マンション売却で頭の中で把握しておきたい事

自分が所有しているマンション売却を考える時に、頭の中で把握しておきたい事があります。
まずは、自分が売却しようとするマンションの状態が重要!
部分的に破損していたり、著しく汚れていたりなど問題がある場合は、売却額が下がってしまう可能性が高いですので、できる限り改善しましょう。
もし、改善できない場合は、多少額が減ってしまう事を覚悟して売却することもあるでしょう。
あまりに、売却額が低いというのであれば、売却するのかを再度考えましょう。

売却する業者選び!
少しでも高く買い取ってくれる所を探す事は重要です。
不動産屋によっては、買い取ってくれる額が違ってきますので、いくつもの不動産屋にいって、どれくらいで買い取ってくれるのかを判断してもらいます。
その中で、一番高く買い取ってくれる業者を選ぶことは大事な事です。
業者のホームページなどで、高く買い取ってくれそうな所もあり、そういった所ですと、高く買い取ってくれる可能性が上がってきますので、問い合わせてみる価値もあるでしょう。
また、マンションを売却する時には、将来的に本当に売却して後悔しないのかも考えて行く必要があります。
高価なものですので、売却して後悔するというのであれば、あなた自身において売却が失敗になってしまいます。
後で後悔しても取り返しがつかないですので、売却する時には、慎重に考えましょう。
マンション売却は、人生においても重要な契約なので、失敗しないように注意しなければいけないです。

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マンション売却時の売り出し価格決定方法

マンションを売却しようとするときに、いくらでそのマンションを売り出すか、というところは非常に悩むところです。
高すぎれば売れずにずっと残りますし、安すぎても得られる売却益が少なくなって潜在的な損をしてしまいます。
一般的には、まず「マンション売却一括査定」のようなサイトで売却額の相見積を取って、その数字を参考に決定する、あるいは不動産会社の提示した売却額をそのまま使用する、などになりがちですが、できれば自分なりに考えて売却額を決定したほうが、あとあと納得できますし、プロが決めるよりも却って正解の場合も多いです。
一般的に、不動産会社の出してくるマンションの売却額は以下の要素で算出されます。
1、路線価格。これは、そのマンションに一番近い幹線道路沿いの不動産価格の平均です。
ただこれは実際の売却額よりも8割がた安く出てきますので、実際には1.2倍くらいして売却額を算出します。
2、公示価格。これは国がそのエリアの平均的なある地点の不動産価格を提示したものです。これも実際の売却額よりも安く出てきますので、路線価格と同様に1.2倍から1.5倍して計算することが多いです。
3、近隣の同様の規模、同様のスペック、同様の築年数のマンションが直近の事例でいくらで売れたかという実際のデータから算出する方法。
これが実態に一番近いですが、その見積もりを出す不動産会社にそういうデータの蓄積がないと正しい数字が出てこないのが欠点です。
以上の3つの数字を出してみて、それを参考に決めることが多いですが、一つ自分の観点を入れてほしいのは、「自分の売ろうとしているマンションに特徴はないか」ということです。
例えば、3面採光で非常に日当たりがいいとか、専用のルーフバルコニーがあるとか、などです。
個人所有のマンションの売却は「最終的にそのマンションを気に入ってくれた人を1人探せばいい」ということなので、平均的な売却額よりは、このような特徴がある場合は、それを反映した価格にしたほうが良いことが多いのです。
例えば、不動産会社の見積もりが2000万円でも、上記のような特徴があったら、それに上乗せして2200万円にする、という具合です。
いずれにして、よく考えて最終的には自分で決めることが一番です。

中古マンション売却

中古マンションを売るときに抱く不安とは?
税金対策として、または生涯に渡って住むものとして購入したマンションも、手放すときに多い理由の一つにローンの返済が困難になったというのがあげられます。
せっかく夢を思い描いて購入したマンションでも、日々の生活を圧迫して経済的に困窮する原因となってしまうのは元も子もありません。
もちろん、より良い物件を見つけた、近隣トラブルが発生して住みづらくなった、転勤の関係で住めなくなった、などという理由の方もいるかと思います。
いずれにせよそういった場合は、たとえローンが残っていようと手放すことが賢明です。土地やマンションの資産価値がどんどん上がるバブル時代と違い、今は中古マンションを売却しようにも購入時よりずっと価値が下がるのが定説です。
ましてやローンの支払いがまだ残っている場合は、少しでも返済額に補填できればと思うことでしょう。
早く手放したいと思う一方で、中古マンションを売却することへ不安を感じ、日々切り詰めた生活をしながらなかなか踏み切れない人もいるかと思います。
やはり、不安になるのは不動産業者を介して、どのような手続きを取っていくのか、不動産業者によって売却価格が変動するのか?など
賃貸のアパートを探す程度であれば、多少不備の目立つ業者にあたってもある程度は目を瞑ることができます。
しかし、経験の浅い業者や足元ばかりを見てくる業者では、何百、何十万という不利益につながる恐れもあるため二の足を踏む方も多いはずです。
一般的にかかるマンション売却費用としては、不動産介入手数料と抹消登記費用で大体50万円くらいです。
そして販売者が受け取る金額に直結する販売査定額が最も重要で、
ここでローンの残高以上の値がつけば返済に充てられますが、それ以下ですと自腹を切ってローンを完済しなければなりません。
唯一救いなのは購入者が決まった場合、そのマンションの瑕疵担保責任を負わなくていいところですが、様々な材料をもとに価格交渉がなされるため、それも交渉理由の一つになりかねません。
瑕疵担保責任を負われないというリスクが購入者にもある以上、水道管の不具合はないか、内覧だけでは分からない瑕疵を危惧するため当然の権利と言えばそうかもしれません。
売り手はとにかく少しでも高く売りたいのであれば、街の不動産屋か全国展開している大手か、まずはインターネット等を駆使して無料見積もりを取ってみるべきです。
マンション売却は築年数だけでなく階数や立地条件も関わってくるため、似たような全国の物件がどれくらいの値段で売られているのか、ある程度の平均値は知ることが出来ます。
今はそうした仲介業務をする業者もたくさんいます。
派手な広告と耳障りのいいフレーズを銘打っている業者もありますが、いかんせん数が多いので何を基準に選べばいいのか、またややこしく感じるかもしれません。
ここで気を付けなければいけないのが、高い査定額を提示してくれたからといって、決してその値段で売れるわけではないのが定価の存在しない不動産の難しいところです。中には最初、高い見積もりを提示して、後からどんどん交渉して下げていく業者もいます。駅に近くて日当たり良好な角部屋、と好条件な物件ほど期待値も高まりますが、前住人が経済的困窮が理由というのを良く思わない購買者もいます。そうした理由を持ち出してきたり、あまり査定額の値上げにいい顔をしなかったくせにその後の勧誘がしつこかったり、良くない業者が多数存在するのも事実です。
マンション売却という、ただでさえどこか気の重い案件な上、そうした業者に振り回されたくはないものです。
査定の基準は不動産会社によって様々なので、ネットが普及した今、そうした情報収集を積極的に行い、納得した価格で売却できればベストです。

マンション売却をする時に照明器具と一部家具付きで売りに出す。

約10年近く前のことですが、当時所有していたマンションを売却しました。
売却する事になった一番大きな理由は、家族の仕事の事情でその街を離れることになったので売却する運びになりました。
その時の流れをまとめたいと思います。

購入した時は築6年のマンションで4LDKの物件でした(約100平米)広島県広島市内、JRの駅まで徒歩15分の12階建ての9階部分を購入しました(南向き、ベランダは二箇所ありました)
購入時にリフォーム(床と壁で約300万円)を済ませて、購入価格は3600万円でした。
知り合いの知り合いより購入した物件でしたので、少し値引きをしてもらい購入を決意しました。

しかし、約3年間暮らしたマンションを手放す事になりました。最初は賃貸として貸しに出すか売却するかを相当迷いましたが、結局、その街に戻ってくる確立が低かったこともありまして、売却を決めました。

売却の値段は当初は3000万円が希望でしたが、新聞の折込で一度広告を入れてもらい、その後オープンハウスにした事により、見学者が3家族目で購入を検討という方が現れたのです。

しかし、購入希望者は2600万円が購入希望価格とのことで、その差400万円でかなり開きが出ました。
その後、不動産屋さんの提案でリビングに設置してあるシャンデリアをはじめ、照明器具、カーテン、一部の家具を混みで2750円という相談をされました。

悩んだ結果、これを逃すとなかなか売却できない可能性があると説得をされたため、不動産屋さんの提案額で購入希望者の方にも納得をしてもらい、売却する運びとなりました。

もう少し時間をかけて売却を検討してれば自分の希望価格で売却が出来たかもしれませんが、約3ヶ月間で売却できた事をよしとしました。

短期間でのマンション売却処理

10年前に分譲マンションの売却処理を行いました。
定年までは東京勤務だと思い思い切って定年後に売却することを前提で分譲マンションを購入したのですが、思いのほか転勤が早く決まってしまいました。
当初から売却前提と言うことでできるだけ値下がりがしない物件を選んだつもりだったのですがそれが大正解でした。
東京から大阪に転勤するにあたりすべての売却処理を行った1カ月以内に終えてしまいたいと言うのが希望でした。
ですから、本来は数社から見積もりを取って1番査定金額が高いところに売却処理をお願いするのですが、最初から購入時のデベロッパーの関連会社に査定から売却までを全てお願いすることにしました。
あえてそうしたのはもともと提示された査定金額が、購入時よりも1000万円以上も高い値段になっていたからです。
もちろん、賃貸に出すプランもありましたが、毎年法的な処理を行うことが面倒なこともあり、かつ空き家の心配を考えたときには高値で売れる家に処理をしておいた方が得策だと考えたのです。

実際のところ媒介契約を不動産会社に行ってもらいました。
新しい会計についても売却に出してから3日で見つかりました。
すぐに下見に来てもらい即断即決で購入を決めてもらいました。
おかげで媒介契約の押印から住宅ローンと売却金額の相殺金額の入金に至るまで全て1ヶ月で終えることができました。
こんなにうまくいくとは全く思ってもいませんでした。
東京から大阪に異動になった際には手続き上何度かは東京に行く必要があると思っていたのですが全くその必要もありませんでした。

売りたいマンション

合わない住人同士の密な付き合い必須なマンション
住みたくないマンション、それはマンション住人同士の密な付き合いを強要されるマンションです。
マンションって、多くの人がドア一枚で隔てて暮らすコミュニティですからもちろん穏便に上手く付き合っていくのは最低限必要だと思ってます。
だからマンションの共用部で住人に会ったらちゃんと挨拶はするし、立ち話程度はする事だってあります。
地震など災害の時などは、遠くの親戚より近くの他人とも言いますし、何かあったら声をかけ合える程度の関係は大切にしたいです。
でも、マンション内でのパーティーなと行事が頻繁にあったり、マンション内に集まりやすい集会所があつたりするのは私は苦手なのです。
基本的には、昼間に家にいる女性同士のお付き合いが主になるわけですから、あまり頻繁にあると仲良くなれる機会が多い反面、トラブルも起きやすいと思うのです。
ママ友付き合いみたいなものですから。
あまり合わない人とでも、マンションでしょっちゅう顔話合わせる事を余儀無くされるのはキツイものです。
だから、マンションの住人同士、仲良くしましょうねと推進する雰囲気が強いマンションには私は絶対に住みたくはないのです。
マンションって、基本的にはみんな長い事住むわけですしトラブルなどあって住人同士で気まずくなったらそのまま住み続けたくなくなります。
けれど、賃貸アパートの時と違って簡単には引っ越せません。
トラブルの元になるような、住人参加必須のイベントは少ないに限ると私は思います。
マンションによっては、マンションだけで作った自治体があって毎月集まってイベントを開催していたりすると聞きます。
それを純粋に楽しめる人もいるのでしょうが、私はあまり人付き合いも上手くないし気疲れするだけですから、絶対に住みたくはないのです。

防音性の低いマンションは住みたくないマンション
マンションは、気密性が高く重厚で駅から近いため以前からあこがれていて、昔すんだことがありますが、最悪の一言でした。
予算の都合上築年数の古い物件を賃貸したのですが、とにかく壁や床が安普請なのか、階下からの苦情がひっきりなしにあります。
そんなにうるさくしているつもりは全くないですし、ある程度歩いたりするのは仕方ないと思うのですが、しょっちゅう苦情が来て嫌になりました。
階下の部屋は短期で引っ越していく人が多かったので、私が住んでいる間に3家族位見かけましたが、ポストに封書が入っていたり、直接言いに来たりという事が多かったです。
気を付けていますし、クッションフロアもしいているのでお手上げでした。
不人気のマンションなのか、うちの上には人が住んでいないので私にはどのくらいうるさいのか想像がつかなかったのですが、相当うるさいみたいでした。
マンションは一軒家よりも重厚だと思っていたので、苦情が多すぎてこちらも困りました。
又、夜電話で話していると隣からうるさいアピールなのか、壁をこんこんたたかれることもありました。そんなに大きい声で話していないのですが、どれだけ壁が薄いんだ、とあきれました。
今は引っ越して快適に暮らしていますが、おそらく欠陥マンションだったのではないでしょうか。一軒家でもあんなに壁や床に防音性が無いのは聞いたことがありません。
私はあまり神経質なほうでは無いので、他人の音が気になることはありませんが、不人気で家賃が安いマンションのせいか、ファミリーではなくて単身または夫婦が多いマンションでした。
なんだか気味悪くなって2年ほどで引っ越しましたが、住むなら新しい防音性の高いマンションに住むべきでした。

防音性の低いマンションは避けるべき

マンション選びで見落としがちな欠点が、防音ではないでしょうか。
いくら部屋が広くて間取りが良くても、防音性が低ければ、たちまち住みづらくなってしまいます。
鉄筋コンクリートであっても、よっぽど防音がしっかりしていない限り、上階や隣、下の階の生活騒音は少なからず聞こえてきます。
特に足音やイスをひく音などは、振動と共に直に伝わってくるので、周りにとっては不快さを禁じえません。
それも人によって感じ方が違い、数値化するのもなかなか難しいところなので、一番やっかいな問題とも言えます。
そう考えると、やはり防音設備が整っていないマンションというのは避けた方が無難です。
下見の時点で判断するのは難しいかもしれませんが、どんな住人が住んでいるかによっても結構違ってきます。
小さい子供のいる家庭が多かったりするマンションだと騒々しさは避けられませんし、一人暮らしであっても、中には昼夜逆転の生活を送っている住人がいる場合もあります。
私の実体験ではありますが、隣や下の階に一人暮らしの外国人が住んでいたマンションがありました。
そのアパートは外国人の割合が多かったのですが、普段は静かでも、時々知り合いや友人を大勢連れてきては夜遅くまで騒ぎ立てるということが多々ありました。
トラブル寸前だったので大家さんに伝えてなんとか解決しましたが、思ってもいない問題で、割と長期に渡っていたので、精神的に疲弊してしまいました。
以来、外国人が多く住むような場所は、引っ越し先として避けるようになりました。
集合住宅では「お互いさま」という部分は必ずあるものですが、度が過ぎればたちまち住み心地の悪い場所になってしまいます。
そうならないためにも、なるべく防音性の高いマンションを選ぶようにしたいですね。