2016年5月19日木曜 NHK放送 番組の紹介です
クローズアップ現代 追跡!タワマン空中族 不動産バブルの実態に迫る~ 5/19

価格高騰で都心のタワーマンションは1億円超えも珍しくない。
新築時より中古の売値が1000万円以上も高くなるもケースもある。
空中族と呼ばれる人は マンションを転売してより高級な物件に住みかえる
空中族たちの知られざる錬金術・・・
市況に陰りが見え始める局所バブル
マンション投資に走る普通のサラリーマンまで
動機は?
東京の不動産を舞台にした過熱の実態!

マンション投資関連のセミナー
低金利を反映してか?
40代以下を中心に
問合せは昨年の倍以上だと言うマンション投資講座
講師は、不動産投資は長期的に安定的に家賃収入を受け取ることが目的だと言う

投資対象はマンション
マンション投機が過熱している
住まいとは別のマンションを購入して賃貸収入を得るマンション投資
購入したマンションを賃貸して家賃収入を得る

追い風は
東京オリンピック
金融緩和

東京の不動産市場は局地的な右肩上がりをしてきた

新築マンションの平均価格は昨年リーマンショックを超えた
これら新築マンションの平均価格はかつてのバブル期の水準に近付いている

新築マンションの平均価格の上昇を支えけん引している要因は
都心の好立地に集約した個数で建設されるタワーマンション

タワーマンションの転売
空中族がいる
空中族は販売後値上がりが見込めるタワーマンションに移り住み短期間で売却
その売却益を元手にあてがい、さらに高額なタワーマンションに住替える
このやり方を繰り返していくと言う空中族

実際のタワーマンションの値上がり例
2014年にLDK 3200万円購入
35年全額ローン
2年後⇒最低4200万円の査定が出ている
含み益は1000万円
購入者はこれから開発される地域だとわかっていたので
値段は上がるかもしれないと思っていたとの事

他にもタワーマンションを5つ移り住んだという方もおられるらしい

外資系勤務の空中族の一人は
7000万くらいで購入したと言う

景色がいいところのほうが高く貸せたり売れるので
東京タワーが見えるところを購入しているらしい

1度目の売却益は2年で2000万円
これを元手に高級マンションを購入
直ぐに売却1600万円の利益
そして今の住まいを購入したと言う

より高級なマンションへステップアップしてきた

リスクをとって投資するのがより成功していくと言う現実があると言う

購入してもすぐに売れ出されるタワーマンションが増加しているらしい
マンション全体では購入して1年間に売り出される部屋の割合は2%程度だが・・・
タワーマンションの場合、1年半で20%くらいが売りに出されるケースもあると言う

局地的な値上がりが続く都心のタワーマンション
手が届く人だけに富を増やす機会が提供されていたが・・・

新築マンションの下落の兆候が昨年秋ごろから始まっているらしいともいう

この方はこれ以上 上がるのは難しいだろう、との考えだ

最悪 住み続けることはできるので
リスクヘッジにもなるので
次の物件を買わずにリスクを避けるのがいいと思うとの事だ

専門家の解説

投資よりも投機的なニオイもある

ミニバブル的な傾向

港区 中央区 千代田区など都内の突出した
商業地だけが上がっていく
その他の地方は下がっておりせいぜい中核都市位

格差社会の中で2局化で問題だ

過熱する不動産市場の行方は?

突出した都市だけが上昇している現実

資産1億円以上の富裕層は僅か
平均年収は415万円

そして空中族とは?
実際の年収は若干他の人より高い程度
空中族は富裕層ではない

以前はお金持ちが節税のために不動産投資していたが

給与が上がらず
虎の子の資金をできるだけうまく運営したい人が不動産投資をしている

本当のお金持ちではない

元は富裕層だがアマチュア的な空中族
不動産投資参入する人の年収が下がっている

専門家は
この2年間くらいが上がるだろうが上昇の幅はピークではないか
不動産賃貸が成り立つ利回りが3.5%くらい
一般の方が無理なく買えるマンション単価は240万円くらい
このギリギリのところまで不動産が上がっている
ので上昇率はこれから縮むだろう

プロとアマの狙いどころの違いは?
どの世界にもプロとアマがいる
今プロはどこで戦っているのか?

大手銀行では不動産関連への貸し付けは増加している

全額ローンで投資を続けている顧客(資産家の男性)に対して、融資している現実

銀行の貸出率の伸び率【前年比】
貸し倒れリスクの少ない不動産関連の貸し出しは昨年 過去最高を記録

バスに乗り遅れるな
地方の銀行も東京の不動産市場に参入
ターゲットはマンションの購入者

東京の不動産市場はピークを迎えたとの見方もある

金融機関からの融資マネー

凶か吉か 不動産投資
サラリーマンの決断


ワンルームマンション
全額10年ローンで購入

家賃収入     49000円
ローン     ▼45000円
維持管理費など ▼13000円
計        ▼9000円
(月々▼9000円の赤字)

10年後は
家賃収入     49000円
ローン        0円
維持管理費など ▼13000円
計       +36000円
(月々36000円の利益)

ただし入居者がない場合
家賃収入       0円
ローン        0円
維持管理費など ▼13000円
計        ▼58000円
(月々▼58000円の赤字)
入居者が途切れると一気に月6万円の赤字になる!

過熱している東京の不動産市場

東京の中でも差が広がっている

不動産投資のリスク
空き室になる
不動産価格の下落
地震などの災害

不動産は投資の王様という考えもある

リスクの見極めも情報によりできるようになってきている面もある
賢く不動産投資をしていく

いずれ限界に達する
健全な姿に戻らないと町も壊れ生活も壊れる

投資は人生を豊かにすると言う意見もある