マイナス金利で買い?現代住宅事情を検証…

アベノミクス行方は  新報道2001

2016年2月28日(日) 7時30分~8時55分 新報道2001!フジテレビ放送

世界的な経済減速の昨今、日銀はマイナス金利政策を初めて導入!

住宅ローン金利は下がっている。

住宅は買い時なのか?

今が売り時なのか?見方が分かれている。

昨年1 年間に発売された全国の新築マンションの価格は、バブル期を超えて調査開始以来最高となる一方で

販売戸数は減少したことが不動産経済研究所の調査で判明している。

今、不動産市場に何が起きているのか?

首都圏と地方の不動産価格の格差も指摘される。

空家の問題も深刻化!

低金利時代に、住まいを 考え、資産を守る今後の戦略を議論。

出演は、

自民党・小野寺五典政調会長代理、

オラガ総研代表取締役・牧野知弘氏、

経済コラムニスト・大江英樹氏、

家計の見 直し相談センター代表・藤川太氏、タ

レントの竹山隆範氏。

須田哲夫(フジテレビキャスター)  竹内友佳(フジテレビアナウンサー)  平井文夫(フジテレビ上席解説委員)

制作フジテレビ

2/28 8:00~新報道2001 フジテレビ

人口減少が続く日本

猫ブームに過熱 高齢者に癒しも・・・
地方のスーパーに続く行列
スーパー&百貨店に異変 営業時間短縮

猫部ブームの経済効果は2兆3162億円
なぜ猫ブームなのか?
高齢者は散歩させたくないから猫を飼う?
狭い集合住宅が増え引きこもっている?

今日は夢のマイホームについて

家は人生で一番大きな買い物

住宅ローンは下がるが新築の分譲マンションは空前の値上がり中!

夢のマイホームどうするか?

今の家に住み続けたほうがいいのか?
売却して住み変えたほうがいいのか?

決断どうする?ヒントとポイントとは?


スカイツリー駅から徒歩8分
8年前新築マンションを2600万円で購入
35年ローンで購入
賃貸で家賃月額10万円をローン返済に充てる計画であった。
⇒見込み違い等あり・・・スカイツリーが見えないなど
家賃下げないと借り手がなくローン返済も滞る状態!
持ち出しが増加!
現在1750万円で売却交渉中!
それでも350万円借金が残る

2000万~3000万のマンションを現場も見ないで購入するケースもあるらしい

今住宅は買い時なのか?
売り時なのか?

都心江戸川駅徒歩2分でマンション建設中
大理石敷き詰めた75㎡
13階の1億円は優に超える
販売前すでに200組がモデルルーム来店済

昨年販売の新築マンションの平均価格4618万円だという
バブル期を上回る過去最高の記録だとか!
その理由は職人不足による建設費高騰
解決の見通しがないので高止まりすると専門家の話

その一方で住宅ローンは歴史的低金利

低金利のメリット例

東京近郊一軒家
夫婦2人と子供2人
(夫55歳 妻53歳 息子23歳 娘22歳)
子供2人は、20歳代で独立後、夫婦2人に!
マイナス金利が始まって住宅ローンが下がる
住宅ローンを借り換えたほうがいいのか?
20年前4000万円で購入
金利2%の30年ローン
月額返済15万円
ローン残高1500万円
土地評価2800万円
①金利2%のローンで住み続けた場合:返済額は約1656万円
②低金利0.75%ローンへ借り換え約1554万円
⇒借り換えメリットは102万円負担減に!
③売却して駅近賃貸マンションに住替える
支払い額3695万
2039万円負担増
④売却して郊外の小さな家を購入
物件1500万円+リフォーム500万円のケース
支払額約1300万円
365万円負担減

JR戸塚駅徒歩2分の建設中マンション
75㎡3LDK
価格帯は5000万円台後半が中心
定年を超えたシニア層に人気
戸建てから都心に住み変え


夫55歳 妻53歳
一軒家40坪にお住いの一家が
2dk賃貸マンション
家賃10万円で35年住むと
住み替え総額3695万かかる
2039万円負担増

家を売る場合
売却額2800万円

郊外に住み替えの場合
物件1500万円
リフォーム約500万円
固定資産税トータルすると
住み替え総額約1300万円

住み続けると1650万円
売却・中古購入で1300万円
365万円負担減

不動産ビッグデータ分析専門家は
戸建ての中古住宅は割安
上がっているのはマンションだけという

戸建て価格=土地価格+建物価格
建物価格は20年でほぼゼロ評価になる

高く売れない戸建て購入は損との考えが増加

都心部で割安物件入手の例
東京立川市
築30年以上の中古住宅約100㎡1ldk
780万円で購入例
リノベーションに最適物件らしい
【建て替え出来ない空家物件】
周辺住宅価格は2500万円の地域

空いてしまうぐらいなら売ってしまってょうがいいという事も

リノベーションで住み変えたほうが得な場合も
来年にも空家は1000万を超え予測もある

東京都中野区
築37年3LDK【土地付き】
6年前中古を2000万円で購入
耐震補強など1100万円の見た目新築
リノベーションで6割から7割で済む

借地権などのわかり物件でうまく利用
郊外の激安物件を買うか?

渋谷区間取り3Kの2階建て1件屋
築46年
土地38㎡【借地】
500万円で購入

借地権付きなどの訳アリ物件で安くマイホームを入手した例

住宅ローンの借り換え

小さな間取りの駅近物件にダウンサイジング

郊外の空家物件を激安価格で購入

いろんな選択肢がある!

住宅に対する情報
マンション発売価格は過去最高
全国平均4618万円(前年比7.2%UP)
1㎡  65.4万円(前年比8.5%UP)

マンション発売戸数が2年連続の減少
全国7万8089戸       (前年比6.1%↓)
超高層マンション(20階以上)(前年同月比27.2%↓)

マンション価格は2~3年前と比較で約20%ほど上昇

マンション供給の個数は10年前と比べると約半数位
買う人が少なくなっている
タワーマンションも過去ほど売れなくなってきている
見通しの暗いデーターがちょっと調べただけで出てくる

人生観
安心
幸せ感

買うのは投資
借りるのは消費

B(ベネフィット)/C(コスト)

戸建ての空家が増えている
マンションは大手のディベロッパーがリノベーションして売っている

28年度の予算では空家をブランド化する法案を提出している

住み続けるのか?住み替えか?
50代からのマイホーム戦略

20年前4000万円で購入例が平均
小さな家に住み変えるのが一番お得

生活の住み易さに目線を置くべき

中古マンションはどうか?
⇒新築マンションの新築が増えている
人口は減少傾向なので家は余剰になり
中古マンション戸建ては購入選択肢に入りやすいので
好きなリフォームなどキッチリした目線で選択して購入すべき

それぞれの人生スタイルで住み変えもよいが
それぞれの物件に対して自分のメリットは生活スタイルに合っているか?

購入金額と投資だけに選択を置き過ぎ?

住宅は損か得かだけではない!
破たんしないような買い方が必要

マイナス金利の国の政策があるので
1億円の億ションを買えば住宅ローン減税を使えば
年間金利が0.5%で50万円
保証料をプラスして70万円くらいだから
住宅ローン減税が1%だから100万円もらえるので
100万-70万=30万円毎年もらえる

1億円貯金しても利息はせいぜい2万円くらいだから
1億円貯金するより家を購入できないこともない??
【住宅ローン減税とは、住宅ローンでマイホームを購入した場合
所得税や住民税が一部控除される制度です。)

2億数千万の物件が抽選だとか?

今の価格が妥当かどうか?
建築費が相当上がっている!
10年後まで今の価値の継続があるのか?慎重にみる必要がある
2020年に東京オリンピックで選手村建築などで建築費もあがる
終わればオリンピックの宿舎が住宅用に供給・売りに出される可能性がある
住宅を投資と見れば2020年東京オリンピックはターニングポイントになる可能性がある!

オリンピックがターニングポイントにならなかったのはロサンゼルスオリンピックだけだ

先好の逆転と言われるように、スーパーのポイント3倍デーのように
住宅マンションを金利が低下しただけで購入するべきでない
物件によるのでよく検討しましょう

住宅ローンについて慎重な意見も

新しい住宅を買うだけではない!
リホームローンを組んで水周りだけ直すと住む価値がそれだけで格段に上がる

国は住生活基本法を制定し
次の生活スタイルを応援します

夢のマイホームはいずこへ

住宅の所有に関する意識
20代では借家でも構わないという意識が増えている
先行きどうなるかわからないからと思われるが、傾向は続くだろう

空家が急増 820万戸 都内空家の63%がマンションなど

マンション世帯主年齢が60代以上が半数
70歳以上18.9%
60代31.1%

人口減少
1億2711万人
2010年比で94万7000千人・・・調査初の減少!

国として見直している検討内容
権利関係の見直し マンション
空家をどう減らすか?
中古住宅をブランドを付けて売っていく

確率の誤謬
凄く良いこと 凄く悪い事 は起こると思ってします事

消費増税と住宅需要
消費税が上がらないという説も?
いま世界的情勢を見て決めていく
政局よりも経済状態を重視して決めていく
大切なことは社会保障のために税収を上げること
消費税を上げて経済が落ちて税収が減っては意味がない
法律では消費税を上げると決まっている

大切なポイント
人の言うことにまどわされない

その他

 

テレビ番組の紹介です
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